Co to jest wykluczenie?

17.02.2021
Category: Zakupu Domu

Poznaj pięć etapów wykluczenia: nieodebrane płatności, publiczne ogłoszenie, przed wykluczeniem, aukcja i po przejęciu.

  • Dzielić
  • Wykluczenie jest tym, co dzieje się, gdy właściciel domu nie spłaci kredytu hipotecznego.

    Mówiąc dokładniej, jest to proces prawny, w wyniku którego właściciel traci wszelkie prawa do nieruchomości. Jeśli właściciel nie może spłacić zaległego długu lub sprzedać nieruchomości w drodze krótkiej sprzedaży, nieruchomość trafia na aukcję przejęcia. Jeśli nieruchomość tam nie zostanie sprzedana, instytucja pożyczkowa przejmuje ją w posiadanie.

    Aby zrozumieć wykluczenie, warto pamiętać, że w tym przypadku słowo „właściciel domu jest w rzeczywistości mylące. Bardziej trafnym terminem jest „pożyczkobiorca. Tym właśnie jest kredyt hipoteczny lub akt powierniczy: umowa pożyczki na cenę zakupu domu, pomniejszona o zaliczkę. Ten dokument ustanawia zastaw na zakupionej nieruchomości, czyniąc pożyczkę „pożyczką zabezpieczoną.

    Kiedy pożyczkodawca pożycza pieniądze bez żadnego zabezpieczenia (na przykład zadłużenie na karcie kredytowej), może skierować Cię do sądu za brak płatności, ale odzyskanie pieniędzy od Ciebie może być bardzo trudne. Pożyczkodawcy często sprzedają tego rodzaju dług zewnętrznym firmom windykacyjnym za grosze za dolara i odpisują stratę. Nazywa się to „pożyczką niezabezpieczoną.

    Pożyczka zabezpieczona jest inna, ponieważ chociaż pożyczkodawca może ponieść stratę na pożyczce w przypadku niewywiązania się z płatności, odzyska większą część długu, przejmując i sprzedając twoją nieruchomość.

    Więc co się dzieje w przypadku wykluczenia? Szczegóły mogą się różnić w zależności od prawa stanowego, ale możemy podzielić to na pięć etapów.

    Etap 1: nieodebrane płatnościWszystko zaczyna się, gdy właściciel domu – pożyczkobiorca – nie dokonuje terminowych spłat kredytu hipotecznego. Zwykle dzieje się tak, ponieważ nie mogą, z powodu trudności, takich jak bezrobocie, rozwód, śmierć lub problemy zdrowotne.

    Jeśli jesteś w tej trudnej sytuacji, ważne jest, aby jak najszybciej porozmawiać z pożyczkodawcą. Istnieje kilka opcji, które pomogą Ci pozostać w domu. Proces wykluczenia kosztuje pożyczkodawcę dużo pieniędzy, a oni chcą tego uniknąć tak samo jak Ty.

    Czasami kredytobiorca może celowo zaprzestać spłaty kredytu hipotecznego, ponieważ nieruchomość może znajdować się pod wodą (innymi słowy, kwota kredytu hipotecznego przekracza wartość domu) lub jest zmęczony zarządzaniem nieruchomością.

    Bez względu na przyczynę, najważniejsze jest to, że pożyczkobiorca nie może lub nie spełni warunków pożyczki.

    Etap 2: Ogłoszenie publicznePo trzech do sześciu miesiącach braku płatności pożyczkodawca rejestruje publiczne zawiadomienie w Powiatowym Urzędzie Rejestracyjnym, wskazujące, że pożyczkobiorca nie spłacił kredytu hipotecznego. W niektórych stanach nazywa się to powiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania (NOD); w innych jest to lis pendens – po łacinie „pozew w toku.

    W zależności od prawa stanowego pożyczkodawca może być zobowiązany do umieszczenia zawiadomienia na drzwiach wejściowych do nieruchomości. To oficjalne zawiadomienie ma na celu uświadomienie pożyczkobiorcom, że grozi im utrata wszelkich praw do nieruchomości i mogą zostać eksmitowani z lokalu. Innymi słowy, grozi im wykluczenie.

    Etap 3: Przed wykluczeniemPo otrzymaniu NOD od pożyczkodawcy, pożyczkobiorca wchodzi w okres karencji zwany pre-foreclosure. W tym czasie – od 30 do 120 dni, w zależności od lokalnych przepisów – pożyczkobiorca może zawrzeć porozumienie z pożyczkodawcą poprzez krótką sprzedaż lub spłacić zaległą kwotę.

    Jeżeli pożyczkobiorca spłaci zaległość na tym etapie, egzekucja kończy się, a pożyczkobiorca unika eksmisji i sprzedaży domu. Jeśli niewykonanie zobowiązania nie zostanie spłacone, wykluczenie jest kontynuowane.

    Etap 4: AukcjaJeżeli niewykonanie zobowiązania nie zostanie naprawione w wyznaczonym terminie, pożyczkodawca lub jego przedstawiciel (zwany powiernikiem) wyznacza datę sprzedaży domu na aukcji przejęcia (czasami nazywanej sprzedażą powierniczą). Zawiadomienie o sprzedaży powiernika (NTS) jest rejestrowane w Powiatowym Biurze Rejestracji wraz z powiadomieniami dostarczanymi pożyczkobiorcy, umieszczane na nieruchomości i drukowane w gazecie. Aukcje mogą odbywać się na schodach sądu hrabstwa, w biurze powiernika, w centrum kongresowym w całym kraju, a nawet w nieruchomości przejętej.

    W wielu stanach pożyczkobiorca ma prawo do wykupu (może wymyślić zaległą gotówkę i zatrzymać proces egzekucji) do momentu sprzedania domu na aukcji.

    Na aukcji dom jest sprzedawany licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę za gotówkę. Ponieważ pula nabywców, których stać na spłatę gotówki na miejscu za dom jest ograniczona, wielu pożyczkodawców zawiera z pożyczkobiorcą umowę (nazywaną aktem zastępującym przejęcie nieruchomości) w celu odebrania nieruchomości z powrotem. Lub bank odkupuje go na aukcji.

    Etap 5: po wykluczeniuJeśli osoba trzecia nie kupi nieruchomości na aukcji przejęcia, pożyczkodawca przejmuje ją na własność i staje się tak zwaną własnością banku lub REO (nieruchomością).

    Nieruchomości będące własnością banku są sprzedawane na jeden z dwóch sposobów. Najczęściej są wystawiane przez lokalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami do sprzedaży na wolnym rynku. Zillow wystawia na sprzedaż nieruchomości będące własnością banków. Ponadto niektórzy pożyczkodawcy wolą sprzedawać swoje nieruchomości będące własnością banków na aukcji likwidacyjnej, często odbywającej się w domach aukcyjnych lub w centrach kongresowych.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy